Особенности рынка офисной недвижимости в 2015 году. Рынок офисной недвижимости


Рынок офисной недвижимости Москвы - 2017

Рынок офисной недвижимости Москвы - 2017

Рынок офисной недвижимости Москвы в 2017г. вырос на 2,5% - с 15,8 до 16,2 млн. кв. метров. За год было введено в эксплуатацию 408 тыс. кв. м. новых офисных площадей

Written by: global-finances.ru

Рынок офисной недвижимости Москвы - 2017

Рынок офисной недвижимости Москвы в 2017г. вырос на 2,5%.

По данным консалтинговой компании Knight Frank, общий объем предложения качественных офисных площадей в столице за прошедший год увеличился с 15,855 до 16,263 млн. кв. метров.

Из них 4,149 млн. кв. метров (или 25%) соответствуют классу «А» и 12,114 млн. кв. м. (75%) – классу «Б».

Всего по итогам 2017г. в Москве было введено в эксплуатацию 408 тыс. кв. метров офисной недвижимости, что на 28% выше показателя 2016 года (317 тыс. кв. м.).

При этом основной объем (312 тыс. кв. м.) пришелся на 4 квартал.

Это – 77% от общегодового показателя.

Президент Группы компаний «NAI Becar» Шарапов Александр объяснил данный факт тем, что в начале 2017г. девелоперы осторожно оценивали перспективы столичного рынка и не торопились вводить в эксплуатацию новые бизнес-центры.

Однако по мере стабилизации ситуации, при наличии стабильного спроса и повысившихся арендных ставках в ряде деловых районов – строительство подавляющего числа планировавшихся объектов было завершено во 2 полугодии.

Следует отметить, что по итогам 2017г. объем чистого поглощения, отражающий динамику арендуемых офисных площадей, составил 657 тыс. кв. метров.

В результате показатель 2016г. (564 тыс. кв. м.) был превышен на 16 процентов.

Ввод в эксплуатацию относительно небольшого количества новых бизнес-центров на фоне стабильного спроса привел к уменьшению доли свободных площадей.

Так, в целом по Москве за 2017 год:

– доля вакантных площадей для объектов класса «А» снизилась с 20,7% до 17,1% – что соответствует 709 тыс. кв. метров;

– для объектов класса «Б» сократилась с 15,4% до 11,5% – составив 1,4 млн. кв. м.

Специалисты объясняют снижение свободных офисных площадей закрытием крупных сделок в «Москва-Сити» и Павелецком деловом районе.

Что касается средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды, то:

– для класса «А» они снизились с 24,28 до 22,923 тыс. рублей за квадратный метр в год;

– для класса «Б», напротив, выросли с 13,379 до 14,074 тыс. рублей за кв. м. в год.

Средневзвешенные ставки операционных расходов увеличились (за кв. метр в год):

– для класса «А» – с 6150 до 6490 рублей;

– для класса «Б» – с 3850 до 4080 рублей.

В целом, эксперты не исключают продолжения роста московского рынка офисной недвижимости и в 2018 году.

Читайте также:Стоимость недвижимости в мире – 2017Привлекательность собственности на Коста-БраваИностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России

Статьи по теме:

global-finances.ru

Рынок офисной недвижимости в 2014 году

В 2013 году на рынке офисной недвижимости отмечен значительный прирост площадей. По предварительным итогам 2013 года в Москве было построено 750 000 кв.метров офисов.

В статье мы расскажем об особенностях московского рынка офисной недвижимости, рассмотрим динамику цен на офисы в 2013-2014 годах и тенденции спроса на них в 2014 году, а также проанализируем перспективы региональных рынков.

Перспективы рынка

По мнению аналитиков, в 2014 году рост стоимости аренды и продажи офисов не превысит 5%. В ближайшие годы возможно снижение интереса иностранных и российских инвесторов к рынку офисной недвижимости.

Российский капитал направлен, главным образом, за границу, а иностранные компании прекращают свою деятельность в России. Эти факторы существенно влияют на спрос, и, соответственно, на стоимость офисов.

В ближайшее время рынок офисной недвижимости будет находиться в состоянии стабильности. Количество сделок продолжает расти, но цены остаются на прежнем уровне. Существенного снижения цен на рынке не будет, несмотря на колебания спроса. Многие компании заключили долгосрочные контракты на аренду. К тому же, при формировании цены на недвижимость учитывается фактор инфляции.

Из-за высоких цен на московские офисы многие компании отказываются от аренды в столице и перемещаются за МКАД, в офисные центры, расположенные вблизи крупных транспортных развязок. Этому процессу способствует развитие и модернизация транспортной инфраструктуры Москвы.

В последнее время в Северном направлении, в Химках, начал формироваться новый деловой центр. После запуска в 2017 году метро Химки практически превратятся в часть Москвы, что повысит престижность офисов в этом районе.

В 2013 году отмечен рекордный уровень строительства офисных площадей. В течение года было введено около сорока объектов. При этом аренда и покупка офисов по отношению к 2012 году снизилась на 17% и составила 1 600 000 кв.метров недвижимости.

Тенденции 2014 года

В первой половине 2013 года произошел скачек цен, и средняя ставка на офисную недвижимость поднялась на 15%. Однако во второй половине года ситуация изменилась, средняя ставка выросла на 7%-12%.

Сегодня аренда офисов премиум класса оценивается в 1200 долларов США за кв.метр в год (без учета НДС), класса «А» – 860 долларов, класса «В» – 560 долларов. В 2014 году изменение цен не ожидается.

В 2014 году из-за поправок в законодательстве и ухудшения экономической ситуации в эксплуатацию будет введено не более 600 000 кв.метров офисных площадей, хотя сформированный потенциал позволяет построить 1 300 000 кв.метров.

На данный момент в Москве действует 15 000 000 кв.метров качественных помещений. Степень расширения рынка не соответствует возможностям поглощения. Количество свободных офисов увеличилось на 13% в сравнении с аналогичным периодом 2012 года.

В ближайшее время начнется бурное строительство офисов в Южном и Западном округе. Здесь запланирован ввод многих объектов уже в 2014 году. Цены в Центральном округе на недвижимость класса «А» продолжают расти.

Спрос на офисную недвижимость

В 2013 году в Москве зафиксировано снижение спроса на крупные объекты размером больше 2000 кв.метров. Средняя площадь популярных объектов – до 500 кв.метров. На данный момент более 75% от общего объема сделок занимает недвижимость класса «В». Также стоит отметить, что всего 5% сделок в Москве заключается по предварительным договорам аренды.

В ближайшие 3-4 года планируется ввести более 3 000 000 кв.метров недвижимости. Большая часть офисов расположена в Центральном административном округе. В Западном округе вводится в эксплуатацию 18% от общего объема объектов, а в Юго-Западном – 13% объектов. Доля Новой Москвы в общем рынке офисной недвижимости составляет 11%.

Ситуация на российском рынке

Общий объем офисных площадей в крупнейших российских городах превышает 2 000 000 кв.метров. Объекты класса «А» занимают 500 000 кв.метров, поэтому в 2014 году строительство офисов этого класса замедлится, и рост предложений составит 15% на фоне общего роста на 20%.

Лидером по количеству качественных офисных объектов является Екатеринбург. Общая площадь офисных площадок здесь составляет 520 470 кв.метров. Меньше всего офисов, среди исследуемых городов, в Омске – 46 697 кв. метров.

На данный момент 75% всей офисной недвижимости в крупных городах России занимают объекты класса «В», на офисы класса «А» приходится всего 500 000 кв.метров. Больше всего офисов класса «А» расположено в Самаре и Новосибирске. При этом в Омске вообще отсутствуют объекты класса «А». В Челябинске офисы класса «А» занимают 60% всего объема помещений.

Основной причиной такого распределения предложений можно назвать появление на небольших региональных рынках офисной недвижимости нескольких крупных объектов. Спрос на офисы поддерживается благодаря международным и российским компаниям, которые выходят на региональные рынки России, а также государственным организациям, открывающим в регионах свои представительства. Местные компании чаще выбирают офисы класса «С».

Уровень свободных помещений варьируется в зависимости от города. Например, в Самаре самый большой процент офисов класса «А» и при этом пустует всего 10% помещений. В Челябинске с самой большой долей площадей класса «А» свободными остаются 17% офисов.

Самые высокие цены на аренду офисов класса «А» зафиксированы в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Новосибирске и Нижнем Новгороде. Стоимость квадратного метра в офисе класса «А» без учета НДС, но с эксплуатационными расходами в этих городах достигает 600 долларов США в год. Минимальные цены на аренду офисов в Омске, Казани и Уфе. Здесь стоимость офиса колеблется от 140 до 440 долларов США за кв. метр в год.

В сравнении с ценами на московском рынке, стоимость офисов в крупнейших городах России примерно в два раза ниже. Цена офисной недвижимости класса «А» в регионах соответствует стоимости помещений класса «В+» в Москве. Кроме этого, средний срок аренды в Москве – от пяти до десяти лет, а в регионах – от 11 месяцев до трех лет.

Региональный рынок

Обзор недвижимости регионального рынка офисных помещений показывает, что к 2014 году объем качественных площадей составит 2 400 000 кв.метров. При этом большинство строящихся офисов относятся к классу «В».

Ввод в эксплуатацию офисной недвижимости в регионах продолжится, но объем готовых объектов будет меньше заявленного, потому что часть проектов в процессе будет отменено или «заморожено». На данный момент крупные федеральные девелоперы только выходят на региональный рынок, а большинство проектов реализуется местными компаниями.

Налог на торгово-офисную недвижимость

В 2014 году повысится налог на торгово-офисную недвижимость. В регионах начнут рассчитывать налог согласно кадастровой стоимости объекта. Изменения коснутся торговых и административно-деловых центров, нежилых помещений, в которых могут располагаться офисы, офисной инфраструктуры, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Предельная налоговая ставка по Москве в 2014 году не должна превышать 1,5% кадастровой стоимости объекта, а по другим городам –1%.

Перспективы развития рынка офисной недвижимости

Несмотря на то, что в 2013 году наблюдается подъем на рынке офисной недвижимости, в дальнейшем ожидается стабилизация темпов строительства. Уровень риска при инвестировании в офисную недвижимость выше, чем в торговые площадки. В случае наступления кризиса офисные объекты быстрее теряют арендаторов, чем торговые центры. Поэтому в 2014 году рост рынка офисной недвижимости начнет замедляться.

В большей мере это коснется офисов класса «А». Часто предложения не соответствуют заявленному уровню, поэтому увеличивается спрос на помещения класса «В+». Опытные арендаторы и покупатели понимают, что по характеристикам офисы класса «А» и «В+» практически не отличаются, чего нельзя сказать о цене.

Самые крупные арендаторы офисов с долей в общем рынке от 20% – это ИТ- и медиакомпании, 10% рынка занимает финансовый сектор. Наибольшим спросом пользуются офисы между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Здесь реализовывается и сдается в аренду около 30% общего объема офисной недвижимости.

Однако доля офисов, купленных и арендованных внутри Садового кольца, сократилась на 17%. За пределами Третьего транспортного кольца было куплено около 50% всего объема офисных помещений. Растет спрос на офисы в Юго-Западном округе. В Новой Москве формируется обширный бизнес-центр.

Показатели сдачи офисной недвижимости Московского региона достигли докризисного уровня. Во многом это произошло благодаря вводу в эксплуатацию законсервированных объектов. В 2014 году повышение спроса на офисы не ожидается, поэтому развитие отрасли пойдет более сдержанными темпами.

Надежда Гашинская. 31.12.2013

www.investmentrussia.ru

Рынок офисной недвижимости

интерьер в офисеНесмотря на последствия экономического кризиса, захлестнувшего нашу страну на рынке недвижимости, застоя не наблюдается. Непосредственно в коммерческом сегменте продолжается ввод в эксплуатацию новых площадей. Большинство из них, примерно около 80%, составляют офисные здания класса В. Но, как отмечают специалисты, продать эти помещения по запланированной цене не представляется возможным. В целом объем завершенных сделок сократился по сравнению с прошлым годом на 40-45%. Пик падения приходится в основном на помещения, находящиеся за третьим транспортным кольцом. Это связанно с характером офисных помещений, и хоть уровень цен на таком удалении от центра Москвы ниже, как правило, это крупные офисные центры, рассчитанные на соответствующих арендаторов. Последние же не готовы на сегодня принимать такое решение.

Спрос на складские помещения так же продолжает снижаться. «Временные трудности» возникшие у арендаторов, плюс появление на рынке недвижимости площадей, у которых возникли сложности с продажей, – вот основные причины наблюдаемой тенденции.

На сегодняшний день во всех нововведенных бизнес-центрах остаются невостребованными до 80% площадей. По мнению ведущих аналитиков, оживление в данном сегменте рынка в ближайшее время не предвидится. Многое будет зависеть от внешних макроэкономических факторов, пока прогнозы предполагают продолжение падения цен до конца этого года. В основном это коснется нововведенных на рынок бизнес-центров и представителей класса «А», цены на которые были сильно завышены.

Арендаторы же продолжат оптимизировать свои расходы или при помощи снижения арендной ставки, или переездом в новый офис.

Loading ... Loading ...

Похожие статьи:

Статьи по теме:

domdvordorogi.ru

1.2 Структура рынка офисной недвижимости (класс B, C) г. Казань. Анализ рынка офисной недвижимости г. Казань

Похожие главы из других работ:

Анализ рынка офисной недвижимости г. Казань

2. спрос на рынке офисной недвижимости.

3. дать описание застройщиков, работающих в сегменте строительства бизнес-центров. 4. инвестиционная привлекательность строительства офисных помещений в Казани. Объект исследования: Офисная недвижимость (класс B, C) представленная в Казни...

Анализ рынка офисной недвижимости г. Казань

2.СПРОС НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Спрос на качественные офисные помещения устойчивый. Запросы на помещения от 1 000 - до 5 000 кв.м. удовлетворяются в основном за счет аренды или покупки помещений в отдельно стоящих особняках, административных зданиях...

Обзор рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга

Глава 1. Теоретические основы рынка офисной недвижимости на примере подхода 4Р

...

Обзор рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга

Глава 2. Анализ рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Несмотря на бушующий в мире кризис ликвидности, офисный рынок Санкт-Петербурга продолжает свое развитие. Участники рынка не отрицают, что привлекать средства под проекты стало сложнее...

Обзор рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга

Глава 3. Предложения по развитию рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

...

Обзор рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга

3.1 Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости

рынок офисная недвижимость кризис Сегодня мы находимся на самом начале полновесного глобального экономического кризиса, связанного во многом с системной недооценкой рисков в определенных отраслях и экономике в целом. Подобные риски...

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере ТЦ "Вега"

2.4.2 Обзор рынка офисной недвижимости

Сегмент офисной недвижимости Череповца представлен помещениями классов В и С, причем класс С превалирует (59% общего предложения). Общий объем предложения составляет около 25 тыс. кв. м...

Особенности рынка недвижимости

2. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов: · объектов недвижимости; · экономических субъектов...

Оценка недвижимости на примере офисного здания

1.2 Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости

Для определения объема требующейся информации для оценки офисного здания необходимо: 1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ). 2. Провести интервью с заказчиком и собственником. 3...

Оценка недвижимости на примере офисного здания

1.3 Классификация офисной недвижимости

офисный недвижимость стоимость оценка Первая классификация офисных помещений была принята Московским исследовательским форумом в 2003 г., когда московский рынок коммерческой недвижимости еще находился на стадии становления...

Оценка недвижимости на примере офисного здания

Глава 2. Анализ применимых подходов к оценке офисной недвижимости

...

Оценка недвижимости на примере офисного здания

2.1 Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости

С развитием рынка недвижимости и расширением инфраструктуры городов выросло и количество факторов, которые влияют на стоимость офисных помещений. Если всего несколько лет назад, факторов, способных повлиять на стоимость офисных помещений...

Оценка недвижимости на примере офисного здания

2.2 Основные методы оценки офисной недвижимости

Для определения стоимости офисной недвижимости используют три подхода: ООО КОРПОРАЦИЯ "ОЦЕНКА" СТАТЬИ И МАТЕРИАЛЫ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ [Электронный ресурс], www. ocenka-co.ru, 2004. · Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости...

Рынок недвижимости (жилья) и проблемы его формирования в России

1. Теоретические основы рынка и его функции. Законодательная база рынка недвижимости, понятие, структура и факторы, влияющие на него

...

Рынок недвижимости в Молдове

1.2.Структура рынка недвижимости и факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделить различные сегменты рынка: 1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость)...

econ.bobrodobro.ru

Рынок офисной недвижимости в 2015 году

После выхода из кризиса 2008-2009 годов отмечался дефицит офисной недвижимости, который вызвал бурное развитие отрасли. В 2014-2015 годах заканчивается строительство большинства комплексов, после чего прогнозируется приостановка реализации новых проектов, вызванная нестабильной геополитической ситуацией и замедлением экономического роста в стране.

В статье мы рассмотрим факторы, влияющие на ситуацию на рынке офисной недвижимости, и проанализируем тенденции развития рынка в 2015 году.

Особенности рынка

До конца 2014 года в Москве ожидается рекордный ввод в эксплуатацию новых офисных площадей, который достигает 1 000 000 квадратных метров. На конец 2015 года заявлено еще 1 500 000 квадратных метров. Однако спрос на коммерческую недвижимость упал, что объясняется действием западных санкций, оттоком иностранного капитала и девальвацией рубля.

Рынок недвижимости на данный момент отличает дисбаланс между снижением спроса и увеличением предложения. Во время прошлого кризиса ставки на офисную недвижимость снизились на 25%-30%, а объем вакантных площадей достиг 25%. По итогам 2014 года эксперты также отмечают увеличение количества пустующих офисов.

К концу 2014 года уровень пустующих площадей класса «А» может достигнуть 28%, а к середине 2015 года – 35%. Офисы класса «В» пользуются большей популярностью, поэтому объем вакантных площадей составляет всего 16%, а в 2015 году снизится до 14% за счет арендаторов, которые откажутся от офисов класса «А» в пользу более экономичного класса «В». В классе «В-» будут пустовать всего 8%-10% площадей.

Анализ рынка показывает, что из-за экономической нестабильности и снижения уровня доходов многие арендаторы откажутся от элитных офисов, что активизирует интерес к площадям класса «В». Поэтому большинство сделок в 2015 году будут связаны с арендой офисов этого класса.

Сценарии

Ситуация в 2015 году может развиваться по двум сценариям. Первый – резко негативный. Он возможен в случае дальнейшей эскалации конфликта с Украиной, агрессивной внешней политики России, введения новых санкций со стороны Европы и США, а также при дальнейшем замедлении экономики страны. В данном случае офисная недвижимость упадет в цене до 20%, а также возможно банкротство инвесторов, в портфелях которых доля заемного капитала превышает 70%.

Умерено негативный сценарий предусматривает снижение политического напряжения и смягчение санкций. Рост экономики страны в таком случае нулевой, а не отрицательный, что позволяет ожидать снижения цен на офисы класса «А» всего на 10%.

Больше всего стоимость аренды снизится в районах, где очень большая конкуренция, например, в Москва-Сити или Юго-Западном деловом районе. Однако даже при умеренном сценарии восстановление рынка и рост стоимости аренды возможен не ранее 2016 года.

Что будет с новыми проектами в 2015 году?

Новые комплексы, которые должны быть введены в эксплуатацию в 2015 году, находятся на завершающей стадии строительства, поэтому останавливать строительство нет смысла, они в любом случае выйдут на рынок. Такая ситуация выгодна в первую очередь арендаторам, которые смогут устанавливать свои правила.

Уже сейчас многие собственники готовы оплачивать отделку помещений и платить штрафы за расторжение предыдущих договоров арендатора. Поэтому наступает оптимальное время для улучшения условий аренды или смены офиса на более привлекательный.

После вывода на рынок законченных объектов инвесторы не будут спешить с реализацией новых проектов до тех пор, пока ситуация не станет более понятной. Собственные средства предприятий, которые можно вложить в строительство, уменьшаются, а прибыль в 2014 году упала на 20%-25% относительно 2013 года.

Рентабельность коммерческой недвижимости снижается. При обращении в банк за заемными средствами, кредитная организация оценивает рентабельность проектов компании, а исходя из показателей доходности, можно рассчитывать только на высокие процентные ставки.

Поэтому при ухудшающейся экономической ситуации в стране рост инвестиций будет отрицательным, что приведет к отсутствию ресурсов для новых проектов. Из-за падения цен на недвижимость, низких объемов аренды и продажи инвесторы уходят с рынка. Неопределенность геополитической ситуации больше всего отразилась на международных компаниях, их доля на рынке офисной недвижимости снизилась до 10%-15%.

По прогнозам CBRE инвестиции в рынок коммерческой недвижимости в 2015 году при развитии умеренно негативного сценария могут составить 3-3,5 млрд. долларов, в случае резко негативного развития событий показатель уменьшится до 1,5-3 млрд. долларов.

Динамика арендных ставок

Ставки на аренду помещений класса «А» и «В» в течение 2014 года стабильно падали. Например, в третьем квартале средневзвешенная ставка аренды на офисы в Москве снизилась на 7,7% относительно второго квартала 2014 года и составила 540 долларов за квадратный метр в классе «В» и 700 долларов за квадратный метр для класса «А». В тоже время ставки аренды в рублях повысились на 10% из-за ослабления курса российской валюты и достигли 27750 рублей за квадратный метр.

В классе «В+», благодаря усилившейся конкуренции и колебаниям курса рубля, ставки аренды снизились с 485 до 460 долларов США. Аренда помещений класса «В-» обычно исчисляется в рублях, поэтому ставки из-за девальвации рубля выросли на 11% и достигли 15050 рублей, однако в валютном эквиваленте они снизились на 4% по сравнению со вторым кварталом текущего года.

В следующем году арендаторы смогут диктовать свои условия и выбирать привлекательные объекты по сниженным ценам. Благодаря высокой конкуренции собственники недвижимости готовы идти на уступки и предлагать компромиссные решения.

Например, некоторые арендодатели могут увеличивать арендные каникулы, выполнять отделку помещений за свой счет или фиксировать курс доллара в договоре аренды. Поэтому обеспечить заполняемость помещений смогут только те арендодатели, которые предлагают качественные услуги и проявляют гибкость в переговорах с клиентами.

В 2015 году ставки аренды продолжат падать, однако все объекты, заявленные к выводу на рынок, будут закончены и введены в эксплуатацию, что объясняется высокой стадией готовности, на которой нет смысла «замораживать» проекты. Однако вполне вероятно, что новое строительство, которое планировалось начать в 2015 году, будет приостановлено.

Когда можно ожидать улучшения инвестиционного климата?

Эксперты CBRE отмечают, что в ближайшие год-полтора рыночные предпосылки для реализации новых проектов улучшаться не будут. Новые возможности для строительства возникнут в конце 2015 в 2016 годах, когда спрос на офисную недвижимость постепенно начнет восстанавливаться и способствовать снижению вакантных площадей.

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE отметил, что «Несмотря на ожидаемый рост дисбаланса между спросом и предложением рынок коммерческой недвижимости имеет все шансы «отделаться легким испугом». Для этого необходимо, чтобы темпы роста ВВП в 2015 году остались положительными.

Поток негативной статистики индикаторов рынка недвижимости, вероятнее всего, будет продолжаться до II квартала 2015 года. Однако 1-2 сильных положительных сигнала от геополитической ситуации способны сформировать тренды на сокращение вакансии и стабилизацию рынка. В худшем сценарии возможности арендаторов добиться среднесрочно низких арендных ставок не ограничатся первой половиной 2015 года, а будут развиваться вслед за теоретически возможным падением ВВП в 2015 году».

Надежда Гашинская. 22.12.2014

www.investmentrussia.ru

Обзор рынка офисной недвижимости

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 16Следующая ⇒

Предложение

В 2013 г. было введено в эксплуатацию 17 бизнес-центров суммарной арендной площадью 200 250 кв. м. Таким образом, общий объем офисных площадей в Санкт-Петербурге достиг 1,97 млн кв. м, из которых на долю класса А приходится 34,6%. Для сравнения: в 2012 г. суммарный объем ввода составил 150 000 кв. м. Ориентация девелоперов на строительство качественных современных проектов привела к существенному увеличению объема офисных площадей класса А на рынке. Так, подавляющая часть новых бизнес-центров (около 80%), введенных в 2013 году, относится к классу А. Объемы текущего строительства также высоки. В настоящее время в Санкт-Петербурге на стадии активного строительства находится около 40 бизнес-центров суммарной арендной площадью 440 000 кв. м.

 

Спрос, поглощение

С точки зрения спроса рынок Санкт-Петербурга остается ориентированным на небольшие компании. Около 80% всех заключаемых сделок аренды приходится на помещения площадью меньше 1000 кв. м, при этом наибольшим спросом пользуются помещения площадью 250-500 кв. м — на них приходится около 30% заключаемых сделок.

Основной спрос на крупные площади формируют компании, работающие в нефтегазовом секторе и IT-компании. Их доли в общем объеме сделок аренды составляют 36% и 18% соответственно.

Объем поглощения офисных площадей по итогам 2013 г. составил около 142 000 кв. м, что уступает результатам прошлого года. Тем не менее показатели этого года соответствуют естественному уровню, наблюдавшемуся до 2009 г., когда ежегодное поглощение составляло 140-150 тыс. кв. м.

 

Табл. 6. Индикаторы рынка офисной недвижимости по итогам 2013 г.

Показатель Значение
Общее предложение 1,97 млн. кв. м
Поглощение, 2013 г. 142 тыс. кв. м
Вакансия 11,8%
Арендная ставка (класс А) $492/кв. м/год*
Арендная ставка (класс В) $354/кв. м/год*
* ставки включают эксплуатационные расходы, не включают НДС

 

Рис. 7. Прирост площадей на рынке офисной недвижимости

 

Из рис. 7 видно, что наибольший прирост площадей на рынке офисной недвижимости наблюдался в 2008 году, но после экономического кризиса снизился на 50%. В 2014 - 2015 гг. имеется тенденция к росту данного показателя.

 

Уровень свободных площадей

На начало 2014 г. свободные площади в бизнес-центрах классов А и В насчитывают около 230 000 кв. м, или 11,8% от всего объема рынка.

Совокупная доля свободных площадей увеличилась до 11,8% (19,6% в классе А; 7,7% — в классе В) по сравнению с ситуацией на начало 2013 г. (9,1%). Прирост свободных площадей обусловлен вводом большого числа крупных бизнес-центров в прошедшем году.

На конец года средняя заполняемость офисных зданий, введенных в эксплуатацию в 2013 г. составляла 35%, что соответствует рыночной практике, когда арендаторы предпочитают заключать договоры после того, как здание уже построено.

Рис. 8. Уровень свободных площадей и поглощение на рынке офисной недвижимости

 

Из рис. 8 видно, что с 2009 по 2011 года доля свободных площадей превышает долю поглощения. Существует тенденция на приравнивании этих показателей в 2014 г., так же, как и 2013 г.

Рис. 9. Динамика уровня свободных площадей, %

 

Из рис. 9. видно, что уровень свободных площадей в классе В (темный тон) имеет тенденцию и плавному снижению. Класс А (светлый тон) имеет резкие переходы уровня свободных площадей.

 

Ставки аренды

В течение 2013 года арендные ставки в классе А в рублевом эквиваленте продемонстрировали небольшой рост в пределах 6-8%. В бизнес-центрах с высоким уровнем заполняемости рост ставок был выше — на уровне 10-12%. По итогам года средние значения ставок составили 1 335 руб./кв. м/месяц ($492 за кв. м в год), включая операционные расходы, не включая НДС.

В сегменте бизнес-центров класса В в течение года наблюдалась стагнация ставок: они оставались на уровне 970-980 руб./кв. м/месяц ($358 за кв. м в год), включая операционные расходы, не включая НДС.

Рис. 10. Ставки аренды, руб./кв. м/месяц

 

Из рис. 10. видно, что независимо от класса бизнес-центра имеются тенденции к увеличению ставки аренды.

 

Коммерческие условия

В большинстве случаев ставки номинируются в рублях (исключение составляют собственники, реализующие проекты с финансированием в валюте долл. США, евро).

Индексация арендных ставок: 7-10% в рублях.

 

Тенденции, прогнозы

По-прежнему высоким спросом пользуются качественные помещения в бизнес-центрах класса А, что демонстрирует и уровень поглощения площадей. В общем объеме поглощенных площадей за 2013 г. доля класса А составила 70%.

С учетом анонсированных объемов ввода на 2014 г. уровень свободных площадей на рынке Санкт-Петербурга останется в пределах 10-12%.

Существенное увеличение ставок тоже маловероятно, так как конкуренция на рынке ограничит потенциал для их роста.

В зонах высокой конкуренции увеличится срок заполнения новых бизнес-центров, выводимых на рынок. В этих условиях будет наблюдаться более ранний старт арендных кампаний собственниками проектов, а поиск арендаторов на стадии строительства проекта и обеспечение предварительных договоров станет всё более распространенным.

Растет число девелоперов, ориентированных на сертификацию своих новых бизнес-центров по экологическим стандартам. Сразу несколько бизнес-центров проходят сертификацию по экологическим стандартам LEED или BREEAM, в том числе вторая очередь бизнес-центра «Технополис Пулково», бизнес-центр Eightedges группы компаний Leorsa, бизнес- центр «Тринити Плейс». Первый в городе золотой сертификат LEED Gold уже получил бизнес-центр «Ренейссанс Правда» компании Renaissance Development.

 

Табл. 7. Наиболее крупные бизнес-центры, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 г.

Название Адрес Класс Арендная площадь, кв. м
«ТриниТи Плейс» наб. Адмирала Лазарева, д. 22 А 27 000
«Виктория Плаза» 1-я очередь пл. Победы, д. 2 В 22 000
SetlCenter Ленинский пр., д. 153А В 21 130
«Экспофорум» Петербургское ш. А 20 000
«Лукойл» Аптекарская наб. А 18 620
«Стачек 59» пр. Стачек, д. 59В В 15 750
«Электро» Московский пр., д. 156 А 15 700
«Луч» пр. Металлистов, д. 7А В 13 300
Eightedges Малоохтинский пр., д. 45 А 11 900

 

Продолжение табл. 7

Название Адрес Класс Арендная площадь, кв. м
«Пулково Стар» Пулковское ш., д. 28А В 10 400
«Лахта», 2-я очередь ул. Оптиков, д. 4К В 9 600
Н2О ул. Химиков, д. 28 В 9 000
«Сенатор» ул. Кропотина, д. 1 А 6 300
«На Царскосельских холмах» Петербургское ш. В 6 130
«БЦ на Итальянской» ул. Итальянская, д. 17 В 5 700
«Энергетиков/ Магнитогорская» пр. Энергетиков/ ул. Магнитогорская В 5 700
«Московский 94» Московский пр., д. 94 В 5 600
«Сенатор» Б. Пушкарская ул., д. 22 А 5 000
Всего   228 830

 

mykonspekts.ru

Рынок офисной недвижимости Москвы

Согласно данным JLL, в 3-м квартале 2017 года офисный рынок Москвы пополнился 74,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Основную часть ввода – 57 тыс. кв. м – составили объекты класса А (БЦ «Оазис» и «Фили Град»). В целом за первые три квартала на рынок вышло 95,7 тыс. кв. м, что на 63% меньше, чем за аналогичный период 2016 года (257 тыс. кв. м).

На 4-й квартал анонсировано завершение строительства проектов совокупной площадью около 446 тыс. кв. м, то есть 82% от запланированного на 2017 год объема. «Учитывая тенденцию по переносу сроков ввода, завершение реализации некоторых объектов может быть отложено на следующий год, – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – По нашей оценке, фактический объем ввода офисов в 2017 году может составить около 250 тыс. кв. м, что станет минимальным показателем за последние 15 лет».

Объем заключенных сделок по аренде и покупке офисов в 3-м квартале 2017 года составил 319 тыс. кв. м, что на 14% больше результата аналогичного периода 2016 года. За первые три квартала этот показатель снизился на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года и составил 770 тыс. кв. м.

Увеличился объем сделок в зданиях, расположенных в Центральном деловом районе (ЦДР): в 1-3-м кварталах совокупный объем сделок в этой зоне составил более 163 тыс. кв. м, что на 35% больше показателя аналогичного периода 2016 года. При этом наибольший объем спроса сконцентрировался в зоне за ТТК – 39% от всех заключенных в январе-сентябре сделок.

Основными источниками спроса стали производственные компании (24% от объема сделок в 1-3-м кварталах 2017 года), банки и финансовые организации (22%) и компании, предоставляющие бизнес-услуги (20%).

На фоне низкого объема ввода и восстановления экономики доля свободных офисных площадей продолжает снижаться: в 3-м квартале показатель в среднем по рынку сократился с 15% до 14,7%. В классе А произошло снижение с 16,7% до 15,7%, в классе В+ — с 15,6% до 15,4%. При этом вакантность в классе В- не изменилась. Наибольшее снижение доли свободных площадей в классе А наблюдается в объектах, расположенных за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК).

«Арендаторы, для которых высокое качество офиса является неотъемлемым условием размещения, все чаще обращают внимание на децентрализованные офисные здания. В результате за 3-й квартал вакантность в объектах класса А за ТТК снизилась на 3,3 п.п., до 17%, – комментирует Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Ставки аренды в бизнес-центрах класса А в этой зоне схожи по уровню со зданиями класса В+ в пределах Садового кольца, что в конечном счете позволяет компаниям оптимизировать арендные затраты, повышая качество занимаемых сотрудниками офисов».

Уровень ставок аренды офисов в Москве не претерпел изменений за прошедший квартал. Офис в премиальных бизнес-центрах экспонируется по ставке 600-750 долл. за кв. м в год. Ставки аренды на офисы класса А составляют 400-670 долл. за кв. м в год. В бизнес-центрах класса В+ ставки аренды находятся на уровне 12-25 тыс. руб. за кв. м в год.

Источник

Читайте также:

cvrealty.ru


Смотрите также