Офисная недвижимость: особенности и новые возможности. Офисная недвижимость это


что это такое, отличия от жилой, виды, налогообложение

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) — это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • бизнес центры и офисы и проч.

Коммерческая недвижимость

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

  • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
  • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

  • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
  • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КНПрименение КН
Свободного назначенияК таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
ТорговыйИз названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
ОфисныйОчевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
ИндустриальныйК этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
СоциальныйТакой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Коммерческая недвижимость

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

  • площади;
  • места расположения;
  • состояния помещения;
  • окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

  • Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

  • Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
  • Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
  • Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

Коммерческая недвижимость

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

  • категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
  • характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

  • оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
  • осуществление приватизации;
  • разрешение спорных моментов;
  • передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
  • сдача имущества в аренду или доверительное управление;
  • оптимизация налогообложения;
  • перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

  • Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
  • Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
  • Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

Видео: Рынок коммерческой недвижимости

Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

2realtor.ru

Что такое коммерческая недвижимость? | Мезонин

Коммерческая недвижимость

Может быть это покажется странным, но на сегодняшний день отнюдь не каждый человек сможет ответить на такой, казалось бы, простой  вопрос, -  что же это такое коммерческая недвижимость.

Обычные словари не позволяют получить точное определение данного понятия. Коммерческая недвижимость, безусловно, является одним из типов недвижимости, и состоит из  нескольких подвидов: офисной недвижимости, складской недвижимости, промышленной недвижимости, торговой недвижимости.

Отдельными подвидами могут выступать медицинский профиль, автосервисы, различные услуги и тому подобные.

Само понятие «коммерческая недвижимость» вошло в нашу жизнь не так уж и давно и к настоящему моменту все еще находится в стадии развития. На сегодняшний день коммерческая недвижимость является одним из самых доходных инвестиционных объектов.

Критериями привлекательности объектов коммерческой недвижимости выступают:

• Местоположение — наиболее привлекательный вариант — это центр города с развитой инфраструктурой.

• Продуманный проект здания — наличие паркинга, системы кондиционирования и видеонаблюдения, выхода во двор и т.д.

• Современный внутренний  интерьер — наличие разнообразных помещений, аккуратный косметический ремонт, панорамные окна.

Прибыли от сдачи различных объектов коммерческой недвижимости привлекают большое  количество инвесторов. Причем некоторые из них полностью основывают свой бизнес на данном виде  недвижимости, сдавая в аренду громадное количество площадей.

Спрос на коммерческую недвижимость в России возрос с тех пор, как в нашей стране начали формироваться капиталистические отношения, и по сей день он только увеличивается.

Если Вы заинтересовались данным видом недвижимости, Вам не помешает  серьезно разобраться, что же это такое.

И так...Для начала отметим, что коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая не применяется для жилых целей.

Сюда относятся  отдельные здания для офисных, торговых, развлекательных и банковских целей: административные и офисные помещения, магазины, рестораны, бизнес-центры, павильоны и склады, всевозможные развлекательные комплексы, квартиры, выведенные из состава жилого фонда, чердачные и подвальные помещения.

Необходимо отметить, что при выводе той или иной квартиры из жилого фонда обычно указываются следующие, предусмотренные законодательством, цели: помещение офисного назначения, под торговые цели, складское помещение, помещение свободного назначения, зона бытового обслуживания, помещение свободного назначения, производственное назначение.

Понятно, что каждый из видов имеет свои особенности и различается стоимостью арендной платы и ценой.

Офисная недвижимость

Офисная недвижимость

Офис – это тот подвид недвижимого имущества, которой способен приносить доход по всем направлениям, как выдавать конкретный продукт, который будет применяться в дальнейшем, так и содействовать формированию экономики отдельно взятого места.

Исходя из этого определения понятно, что офисная недвижимость, является одним из самых востребованных видов коммерческой недвижимости.

Для развития  бизнеса людям стабильно требуется покупать или арендовать офисы, а значит, стоимость офисной недвижимости неизменно будет только повышаться, и под ее строительство будут отводиться все большие площади.

Очень сложно привести четкое определение понятия офисной недвижимости, так как  под данным видом коммерческой  недвижимости можно иметь в виду практически любые предприятия.

Офисная недвижимость крайне востребована на сегодняшнем рынке и спрос на нее будет только увеличиваться, что повлечет за собой возведение новых офисных зданий и перестройку под эти цели уже имеющихся.

Складская недвижимость

Складская недвижимость

Складские помещения, склады и складские комплексы – это один из самых молодых развивающихся секторов рынка коммерческой недвижимости. И, тем не менее,  хотелось бы подчеркнуть, что в связи с развитием этот вид бизнеса становится все более актуальным.

Аренда или покупка склада являются сейчас одной из важнейших задач для многих организаций, компаний и предпринимателей.

Склад – это помещение или комплекс помещений, подготовленный для хранения некоторых материальных ценностей. В современной логистике склад осуществляет функцию аккумулирования запасов материальных ресурсов, направляемых на демпфирование колебаний объёмов спроса и поставок, а также соблюдения  скоростей потоков разнообразных товаров в организациях продвижения от производителей к потребителям.

Торговая недвижимость

Торговая недвижимость

Торговая недвижимость – это одна из разновидностей коммерческой недвижимости, подготовленная для организации мест мелкооптовой и розничной продажи товаров и услуг.

Торговая, а так же развлекательная недвижимость, стоят на пересечении рынка недвижимости и иных сфер бизнеса, объединенных с индустрией торговли и развлечений.

Торгово-развлекательный центр, торговый комплекс, торговый дом – все эти объекты известны любому, однако правильная система торгово-развлекательной площадки – несомненно, является целой наукой.

Производственная недвижимость

Производственная недвижимость

Производственная недвижимость  и производственные помещения – являются довольно специфическим сегментом рынка недвижимости. Длительное  время из-за стагнации производства в России он оставался недооцененным и невостребованным.

Тем не менее, с недавнего времени производственные площади возрождают свою значимость. Наиболее важными в этом сегменте становятся технопарки, а также проблема реконструкции промзон промышленных предприятий.

Очевидно, что к объектам коммерческой недвижимости мы можем отнести здания промышленного назначения (производственные здания, складские помещения, здания заводоуправлений).

Земельные участки, предназначенные для промышленного строительства, склады и так далее, бесспорно, также относятся к коммерческой недвижимости.

Из всего вышесказанного можно сделать логический вывод, что под коммерческие цели можно применять любые здания, помещения и земельные участки, не определенные для жилых целей.

Понятно, что коммерческая недвижимость применяется для получения дохода: кто-то ее покупает, кто-то сдает в аренду, а кто-то использует помещения для магазина, кафе, офиса или склада.

Вы вправе осуществить любую финансовую сделку: купить коммерческую недвижимость, сдать ее внаем, продать, передать по наследству, заложить и так далее.

Сдача недвижимости в аренду приносит стабильный, хотя и невысокий доход. Перепродажа может оказаться весьма выгодной в случае повышения цен на определенный тип недвижимости.

Перепрофилирование объекта недвижимости, с учетом потребностей рынка, может увеличить его  капитализацию.

Выбор высокодоходного объекта коммерческой недвижимости — весьма сложная задача. С ней в силах успешно справиться лишь сеть профессиональных брокерских, либо консалтинговых агентств.

Однако стоит учитывать тот факт, что стоимость их услуг, по-прежнему, очень  высока.

Видео на тему:

Коммерческая недвижимость

На главную ⇑

Просьба Автора

 

Related posts:

Метки: коммерческая недвижимость, Офисная недвижимость, Производственная недвижимость, Складская недвижимость, Торговая недвижимость

tvoydom.su

Офисная недвижимость: аренда или покупка?

В большинстве случаев предприниматели, начинающие свою деятельность, арендуют помещение, и впоследствии нередко меняют «место дислокации» (расширился бизнес, либо возникла необходимость в другом помещении, имеющим более выгодное месторасположение или цену). Съехать с арендованной «площадки» гораздо удобнее и быстрее, чем решить вопросы продажи офиса.

Порой проходит достаточно много времени, прежде чем предприниматель может позволить себе покупку офисной недвижимости. А кто-то изначально не планирует покупку, так как его вполне устраивает аренда.

При выборе месторасположения офисного помещения учитывайте такие нюансы, как назначение вашего офиса, а следовательно, его доступность для клиентов. Если вы планируете использовать офис как место для встреч и переговоров с клиентами, то позаботьтесь об удобстве расположения офисного помещения (неотдаленный район, четкие «координаты» и т.п. — чтобы клиент не тратил время на поиски или испытывал другие неудобства). Если же вы предполагаете выезжать к клиентам сами, а использовать офис как место хранения документов и предлагаемой вами продукции, то тогда остановите свой выбор на помещении, которое удобно (и выгодно по цене) именно вам.

Покупка офисной недвижимости – это, безусловно, и вопрос престижа, и определенные инвестиции. Но каждый предприниматель вправе сам принимать решение – покупать ли офис или ограничиться долгосрочной арендой.

147784325290478

Когда вы арендуете помещение, нет необходимости единовременно вкладывать существенную сумму, которая требуется при покупке. Между тем, аренда налагает на вас определенные ограничения, и при этом за вами остается ответственность за состояние помещения. Так, к примеру, в арендованном помещении категорически запрещено выполнять перепланировку. А в случае нанесения какого-либо ущерба (например, вы затопили помещение, расположенное этажом ниже, или же в помещении, арендованном вами, по вашей вине произошло возгорание электропроводки, обрушение конструкций), то нести ответственность и возмещать ущерб будете только вы.

Помимо заключения договора аренды и внесения оплаты, следует запросить у собственника помещения соответствующие документы (в частности, свидетельство о гос.регистрации права собственности). Вы должны быть уверены в том, что помещение как объект недвижимости не имеет обременений, на него не наложен арест и так далее.

Кроме того, обратите внимание на текст договора (аренды или покупки). В нем не должно быть обтекаемых или двусмысленных формулировок. Все пункты должны быть прописаны предельно четко и ясно.

Арендуя или покупая помещение, учитывайте месторасположение. Ваш офис должен хорошо просматриваться издалека и быть доступен для клиентов.

Следует грамотно рассчитать и нужную площадь помещения, чтобы не платить за лишние квадратные метры.

Если вы все-таки склоняетесь к покупке, но в данный момент не располагаете нужным количеством средств, то можно воспользоваться таким финансовым механизмом, как ипотечное кредитование. Вы так же, как при аренде, будете вносить оплату частями, ежемесячно, при этом, по окончании срока выплаты сможете оформить помещение в собственность.

Продумайте, для каких целей вам нужен офис – к примеру, будет ли это «стол заказов» или же здесь нужен кабинет руководителя, переговорная комната и помещение для сотрудников, а может, это будет просто «комната-склад».

Для поисков офисного помещения в аренду или для совершения покупки можно воспользоваться услугами агентств недвижимости, располагающих соответствующей базой предложений. Специалисты также помогут вам в осуществлении сделки купли-продажи и заключении договора.

Итак, и покупка и аренда офиса имеют свои неоспоримые достоинства и прежде чем принять максимально правильное решение, необходимо четко расставить приоритеты с учетом долгосрочности своего бизнеса, внутренней политики компании и финансовых возможностей, взвесив все «плюсы» и «минусы». Именно тогда аренда или покупка будут экономически целесообразны, рациональны и оправданы. Ведь в бизнесе на первом месте всегда – выгода и рентабельность.

inctanh.com

Офисная недвижимость: особенности и новые возможности

В настоящее время рынок офисной недвижимости стремительно растет. Офисная недвижимость сегодня является одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования, опережая жилую по уровню доходности (20%) и срокам окупаемости (4–5 лет). Стремясь удовлетворить растущий спрос арендаторов на высококачественные офисные помещения, участники рынка активно осваивают новые зоны для строительства офисов, применяют передовые технологии проектирования, строительства и управления объектами офисной недвижимости. Для эффективной работы на рынке офисной недвижимости необходимо знать потребности и запросы арендаторов, понимать специфику и перспективы развития рынка. С какими проблемами сталкиваются девелоперы, инвесторы, управляющие и консалтинговые компании, работающие на рынке офисного строительства? Какие факторы сегодня сдерживают рост рынка офисной недвижимости и каковы перспективы его развития? Как снизить риски при инвестировании в офисную недвижимость? Каким должен быть бизнес-центр, чтобы его прибыльность не зависела от конъюнктуры рынка? Как простроить эффективную систему управления и эксплуатации офисной недвижимости? Обсуждению этих и других актуальных тем рынка офисной недвижимости посвящена конференция «Офисная недвижимость: особенности и новые возможности».

Каждую сессию конференции будет завершать мастер-класс, на котором подробно будут рассмотрены объекты офисной недвижимости, ключевые проблемы при строительстве и пути их преодоления.

Цели конференции: объединить профессионалов рынка, выявить ключевые проблемы сегмента офисной недвижимости, сдерживающие факторы его развития, и найти эффективные пути решения, обсудить состояние, перспективы и новые возможности рынка и связанные с ними риски и опасности, обменяться опытом и советами по организации успешного инвестирования, девелопмента и управления офисной недвижимостью.

Главные вопросы конференции: • Оценка современного состояния рынка офисного строительства. Ресурсы и потенциальные возможности для развития сегмента • Мировые тенденции в области строительства бизнес-центров • Эффективный маркетинг офисного проекта • Перспективы строительства и развития техно- и бизнес-парков. Опыт реализации успешных проектов • Промзоны как ресурс для развития рынка офисного строительства: возможности и опасности • Офисная недвижимость за пределами ТТК и МКАД: опыт реализации проектов, оценка ресурсов и рисков • Высотное строительство в сегменте офисной недвижимости: планирование, проектирование и менеджмент • Критерии оценки инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости. Расчет стоимости объекта офисной недвижимости. Пути снижения рисков инвесторов • Специфика выхода иностранных игроков на российский рынок офисной недвижимости. Иностранные инвестиции в офисную недвижимость • Развитие рынка проектного финансирования объектов офисной недвижимости • Потребности и запросы арендаторов офисной недвижимости. Факторы формирования спроса • Эффективное взаимодействие арендаторов и арендодателей офисной недвижимости. Расчет арендной платы. Перспективы TRIPL NET • Современные концепции и технологии управления офисной недвижимостью • Передовые технологии проектирования, реконструкции и эксплуатации офисных зданий • Офисная недвижимость в регионах. Перспективы, ресурсы и риски.

К выступлению на конференции приглашены: • представители органов законодательной и исполнительной власти; • руководители российских и международных девелоперских компаний, специализирующиеся на девелопменте офисной недвижимости; • высшее руководящее звено строительных, управляющих, риэлтерских компаний, работающих на рынке офисной недвижимости; • руководители инвестиционных, финансовых и банковских структур; инвестирующие в строительство офисной недвижимости; • ведущие архитекторы с успешным опытом проектирования и реконструкции офисных зданий; • ведущие консультанты по девелопменту офисной недвижимости.

Аудитория конференции: • руководители девелоперских, риэлтерских, консультационных и управляющих компаний; • руководители архитектурных, строительных, проектировочных компаний; • руководители банковских компаний, финансовых организаций, инвестиционные банкиры, аналитики; • владельцы и арендаторы офисных помещений; • руководители инвестиционных, страховых и кредитных организаций; • руководители консалтинговых, сервисных компаний; • все, кто интересуется рынком офисной недвижимости.

Офисная недвижимость:особенности и новые возможности

(495) 980-71-13, Ольга Колесникова, [email protected]

www.arendator.ru


Смотрите также